Advogado Compra Imóveis
Proteja-se dos Riscos com a Carrillo Advogados
Advogado Compra de Imóveis
Advogado Compra de Imóveis
A Carrillo Advogados investiga os riscos de compra e venda de imóveis, conferindo segurança e transparência aos seus clientes.
Focamos a investigação de riscos nos seguintes pontos:
1) Fragilidade financeira da incorporadora
O principal risco da aquisição de imóveis na planta é a falta de entrega do bem. Para minorar tal risco, imprescindível a verificação da saúde financeira:
– da incorporadora;
– da construtora;
– do grupo empresarial;
– dos sócios das empresas.
A investigação ampla diminui o risco de aquisição de imóvel na planta.
2) Irregularidade de condomínios
A confirmação da regularidade do condomínio é imprescindível para a transferência da propriedade. A análise de risco confirma se realmente o condomínio pode ser vendido.
3) Irregularidade de loteamentos
Importante a verificação da regularidade do loteamento, o que evitará a aquisição de parcelamentos do solo irregular, o que impossibilitará a lavratura da escritura de compra e venda.
4) Dívidas dos vendedores ou dos proprietários anteriores
Necessária a verificação dos proprietários atuais e de quem já foi proprietário.
Para fraudar credores a propriedade é transferida para pessoas sem dívidas por proprietário repleto de dívidas. A compra poderá ser anulada, caso comprovada a fraude.
advogado Compra de Imóveis
Participação dos vendedores em empresas com dívidas
Dívidas das empresas dos proprietários podem recair sobre o imóvel, o que torna imprescindível confirmar se os vendedores são empresários e se as empresas têm dívidas ou processos ajuizados.
Advogado Compra de Imóveis
5) Irregularidade da matrícula do imóvel
A propriedade só é transferida com o registro da escritura. Se isso não é feito, a propriedade continua em nome dos vendedores. Se estes contraírem dívidas, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão.
Advogado Compra de Imóveis
Logo, imprescindível verificar se o imóvel está apto a ser transferido.
6) Validade da venda
Advogado Com
pra de Imóveis
Imprescindível a confirmação da validade do negócio, ou seja, confirmar se os vendedores podem realmente vender o bem, sem que o negócio seja questionado posteriormente.
Advogado Compra de Imóveis
7) Processos judiciais em outros Estados
Além de processos movidos no Estado em que está localizado o bem, demandas judicias de outros Estados podem recair sobre o imóvel, o que torna imprescindível a busca mais ampla.
8) Desapropriações
O imóvel pode ser alvo de ação de desapropriação ou de outras medidas que poderão levar a perda do imóvel, o que torna importante a verificação de eventual interesse do Estado sobre o bem.
O proprietário mal-intencionado poderá vender o imóvel que está prestes a ser desapropriado.
9) Ações judiciais – Perda total do capital investido
Além de evitar a perda de tempo, a análise prévia dos riscos tem o objetivo de evitar processos judiciais ou a perda total do capital investido.
Atuamos em todo o Brasil, entre em contato.
Advogado compra imóveis
Advogado compra imóveis
Riscos em comprar imóvel com dívidas do proprietário
Comprar um imóvel de um proprietário com dívidas pode trazer riscos graves ao comprador. Veja os principais problemas que podem surgir:
Advogado compra imóveis
- Penhora do Imóvel para Pagamento de Dívidas
Se o vendedor tiver dívidas fiscais, trabalhistas, bancárias ou cíveis, o imóvel pode ser penhorado para quitar esses débitos, mesmo após lavratura da escritura definitiva. Isso pode ocorrer quando:
- O vendedor já estava sendo processado antes da venda;
- A Justiça entender que a venda foi feita para fraudar credores, anulando a transação.
- Bloqueio Judicial da Venda
Se o vendedor estiver respondendo a ações judiciais, os credores podem solicitar o bloqueio da matrícula do imóvel no cartório, impedindo que o novo comprador consiga registrá-lo em seu nome.
- Dívidas Tributárias (IPTU e Condomínio)
- O IPTU atrasado fica vinculado ao imóvel, e o novo proprietário será responsável pelo pagamento;
- Dívidas de condomínio também acompanham o imóvel, e o condomínio pode cobrar o comprador na Justiça.
- Problemas com a Receita Federal e Dívidas Trabalhistas
- Se o vendedor for empresário, a empresa dele pode ter dívidas, e o imóvel pode ser considerado patrimônio passível de penhora;
- Dívidas trabalhistas podem gerar bloqueios no imóvel para garantir o pagamento dos funcionários.
- Fraude contra Credores
Advogado compra imóveis
Se for provado que o vendedor vendeu o imóvel para evitar pagar suas dívidas, a Justiça pode considerar a venda fraudulenta e anulá-la, deixando o comprador sem o imóvel e sem o dinheiro.
Como se Proteger Antes de Comprar um Imóvel?
Advogado compra imóveis
– contrate um advogado;
– consultar a matrícula atualizado do imóvel;
– solicitar certidões negativas do vendedor e, se a compra foi feita recentemente, dos proprietários anteriores;
– Verificar o IPTU e condomínio;
Proprietário com dívidas transfere imóvel para terceiro sem dívidas
A aquisição recente do imóvel provoca um alerta, pois a transferência pode ter sido utilizada para acobertar dívidas do verdadeiro proprietário, e em alguns casos, a compra pode ser anulada, causando grandes prejuízos a quem adquiriu o imóvel.
Advogado compra imóveis
Isso acontece principalmente quando há indícios de fraude contra credores ou quando o imóvel já estava comprometido por uma dívida anterior. Aqui estão os principais cenários:
Fraude contra credores (Art. 158 do Código Civil)
Se o vendedor realizou a venda para se desfazer do patrimônio e evitar que seus credores recebam o que lhes é devido, a compra pode ser anulada.
Advogado compra im
óveis
Isso ocorre quando o vendedor já estava endividado no momento da venda e fez isso para se livrar da execução judicial.
Credores podem entrar com uma ação chamada “ação pauliana”, pedindo a anulação da compra e a penhora do imóvel.
– Como evitar:
- Solicite certidões negativas de processos judiciais em nome do vendedor;
- Verifique se há protestos ou dívidas fiscais que possam indicar risco de fraude.
Artigos 158 e 159 do Código Civil:
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.
- Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.
- Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.
Dívidas com garantia real no imóvel
Se o imóvel estava hipotecado, alienado ou já penhorado antes da compra, ele pode ser tomado para quitação da dívida, mesmo que tenha sido vendido.
- O comprador pode perder o imóvel caso ele esteja vinculado a um financiamento não quitado ou já tenha sido dado como garantia em um processo judicial;
- Se a penhora ocorreu antes do registro da compra, a venda não tem validade contra o credor.
Como evitar:
- Consulte a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para verificar possíveis ônus;
- Confirme se há hipotecas, alienações fiduciárias ou penhoras registradas.
Dívidas tributárias e condominiais
O IPTU e as taxas de condomínio são dívidas “propter rem”, ou seja, acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o dono.
- Se o imóvel for adquirido com débitos de IPTU ou condomínio, o novo comprador pode ser obrigado a pagar essas dívidas;
- O condomínio pode até levar o imóvel a leilão para quitar débitos acumulados.
Como evitar:
- Solicite certidões de débitos municipais e declarações do síndico confirmando que não há pendências condominiais;
Compra de imóvel na “boca da execução”
Se o vendedor já estava sendo processado ou tinha dívidas em execução, os credores podem contestar a venda:
- A Justiça pode entender que a compra foi feita de má-fé para impedir a penhora do bem;
- Isso pode levar à anulação do negócio e à perda do imóvel.
Como evitar:
- Consulte as certidões de distribuição de processos cíveis, trabalhistas e fiscais em nome do vendedor;
- Evite comprar imóveis de vendedores com histórico de execuções recentes.
Conclusão: Como garantir uma compra segura?
- . Verifique a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
- Exija certidões negativas de débitos e processos do vendedor;
- Consulte advogado especialista antes da compra para evitar surpresas.
Advogado compra imóveis
Advogado compra imóveis
10 cuidados a serem tomados antes da compra de imóveis:
1) Quem é o proprietário? – verifique se quem está vendendo é o proprietário – (Somente é proprietário quem conste na matrícula do imóvel como tal – Caso não estiver na matrícula, não é proprietário);
2) Por que pagar o preço total sem ver os documentos? – não aceite pagar o preço total sem receber a escritura do imóvel e sem analisar os documentos imprescindível para realizar a compra segura. Caso o vendedor ou o corretor insista em não outorgar a escritura, desconfie;
3) O proprietário pode vender o imóvel? – verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida, sem que ocorram questionamentos judiciais futuros (se tiver mulher ou amante de qualquer gênero, exija a sua concordância, o que ocorrerá);
4) Há dívidas sobre que poderão recair sobre o imóvel? – verifique se existe ônus sobre o imóvel;
5) Os proprietários têm processos judiciais? – verifique se os vendedores estão sendo processados;
6) Os vendedores são sócios de empresas? verifique se os vendedores são sócios de empresas;
7) O imóvel está regularmente registrado? – verifique se a incorporação está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta;
8) O loteamento está regular? verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado;
9) Existem pendências ambientais? – verifique se existem pendências ambientais (CETESB, INCRA e outros);
10) Os proprietários anteriores tinham processos? verifique se os outros proprietários, que venderam para o atual, tinham processos.
Advogado compra imóveis
Documentos iniciais para a compra do imóvel
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário – Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão – É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.
Advogado compra imóveis
JUSTIÇA ANULA CONTRATO POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DE LOTEAMENTO
5 Fraudes Financeiras que Você Deve Conhecer para se Proteger
Blindagem Patrimonial – Advogados
Quadrilha é presa – Golpe da Falsa Corretora de Valores