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O que fazemos
Como regularizar imóveis através do processo de usucapião é a principal dúvida de quem é possuidor de um imóvel, mas não é proprietário, ou seja, não tem a escritura registrada em seu nome. A Carrillo Advogados esclarece sobre usucapião a seguir.
O processo de usucapião possibilita adquirir a propriedade por quem exerceu a posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposição.
Popularmente vinculado a questões envolvendo imóveis rurais, posseiros ou invasores, o processo de usucapião é, no entanto, importante medida judicial, que possibilita a regularização de imóveis rurais e urbanos, geralmente irregulares por estarem nas seguintes situações:
– usucapião – contrato particular – Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de pessoas falecidas ou desaparecidas;
– usucapião – empresas extintas – Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de empresas que não existem mais;
– usucapião – falta de inventário – Imóveis deixados por herança, mas sem inventário;
– usucapião – recibos de pagamento – Imóveis adquiridos apenas com recibos de pagamento;
– usucapião – contrato verbal – Imóveis adquiridos sem contrato escrito (contrato verbal);
– usucapião – doação – Imóveis adquiridos por doação não formalizada;
– usucapião – abandono – Imóveis adquiridos por abandono do proprietário;
– usucapião – sobra de área – Imóveis adquiridos pelo exercício da posse de sobra de área de loteamento.
A norma, entretanto, exige alguns requisitos, que são os seguintes:
a) Não ser área pública;
b) Exercício da posse pelo período, sem interrupção;
c) Vontade de ser dono;
d) Posse mansa e pacífica.
A primeira providência de quem pretende regularizar um imóvel, através do processo de usucapião, é descobrir a natureza do bem, ou seja, constatar se tratar de propriedade particular, pois a lei impede usucapião sobre bens públicos.
Não é raro pessoas ingressarem com ação de usucapião sobre bens públicos, arcando com despesas processuais, honorários de advogado e, ainda, criando expectativa, que, ao final, são frustradas, gerando prejuízos, que poderiam ter sido evitados pela simples obtenção de certidões junto aos órgãos competentes.
Descobrir se a propriedade é particular é a primeira medida a ser tomada, antes de ingressar com a demanda.
A posse deverá ser exercida sem interrupção, sem oposição, o que poderá ser comprovada através de certidões do distribuidor cível, expedidas pelo Fórum de competência do imóvel.
Quanto a vontade de ser dono, vale ressaltar que algumas situações jurídicas afastam o reconhecimento da usucapião, como os exemplos a seguir transcritos;
a) Inquilino – locatário;
b) Caseiro;
c) Comodatário (quem recebeu a posse por empréstimo);
d) Compromitente comprador inadimplente.
Em resumo, quem pretende adquirir a propriedade pelo processo de usucapião tem que agir como dono, o que não faz um inquilino, um caseiro, ou quem recebeu por empréstimo.
Maiores dúvidas sobre a matéria, entre em contato com a Carrillo Advogados, que atua há mais de 20 anos com usucapião.
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Carrillo Advogados atende casos de usucapião em todo o Brasil.
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Como regularizar imóveis através do processo de usucapião
Como regularizar imóveis através do processo de usucapião é a principal dúvida de quem é possuidor de um imóvel, mas não é proprietário, ou seja, não tem a escritura registrada em seu nome.
O processo de usucapião possibilita adquirir a propriedade por quem exerceu a posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposição.
Popularmente vinculado a questões envolvendo imóveis rurais, posseiros ou invasores, o processo de usucapião é, no entanto, importante medida judicial, que possibilita a regularização de imóveis rurais e urbanos, geralmente irregulares por estarem nas seguintes situações:
a) Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de pessoas falecidas ou desaparecidas;
b) Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de empresas que não existem mais;
c) Imóveis deixados por herança, mas sem inventário;
d) Imóveis adquiridos apenas com recibos de pagamento;
e) Imóveis adquiridos sem contrato escrito (contrato verbal);
f) Imóveis adquiridos por doação não formalizada;
g) Imóveis adquiridos por abandono do proprietário;
h) Imóveis adquiridos pelo exercício da posse de sobra de área de loteamento.
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USUCAPIÃO – REQUISITOS
Principais motivos que o levará à vitória – Se você está sendo processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar o seu imóvel (propriedade – nome na matrícula – transcrição) pela ação de usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar um processo de usucapião, que são os seguintes:
– preparação adequada da ação ou defesa;
– apresentação da prova documental correta;
– realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;
– defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião (ação de despejo/ação de reintegração de posse …);
– realização de sustentação oral das razões de recurso.
Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando surpresas.
Medidas preventivas que serão determinantes a vitória – Indicamos algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo de usucapião
Proprietários
1 – empréstimo de imóvel – ao emprestar o imóvel, faça um contrato de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;
2 – aluguel de imóveis – sempre documente o recebimento dos aluguéis, mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;
3 – invasão – Invadir propriedades configura, em tese, o crime de esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente. Não retarde as medidas judiciais cabíveis.
4 – herdeiros – posse exclusiva – partilha pendente – Em caso de recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.
Possuidores (autores da ação de usucapião)
1 – Documentar o exercício da posse – A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos: correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício da posse;
2 – Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo) – O proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento certo da usucapião.
Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa do proprietário.
3 – Não autorize a entrada do proprietário no imóvel – O proprietário não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.
Objetivo da ação de usucapião – O único objetivo da ação de usucapião é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse, o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula – transcrição).
Principais modalidades de usucapião – Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:
Usucapião e as fotos feitas por satélites (Google Earth Pro)
Há pouco tempo, só era disponibilizado o registro fotográfico de uma única data. Agora, o Google disponibilizou o histórico das fotos, o que pode ser consultado gratuitamente pelo GOOGLE EARTH PRO.
A prova do exercício da posse é o requisito indispensável para a configuração da aquisição da propriedade pela ação de usucapião. Com o avanço e democratização da tecnologia, tal prova vem sendo feita por fotos extraídas via satélite, como ocorre com o GOOGLE EARTH PRO.
Com a obtenção de fotos feitas em diversas datas, torna mais difícil o reconhecimento de usucapião fraudulenta, ou seja, sem que tenha realmente existido o exercício da posse pelo período legalmente exigido.
Importante destacar que toda prova lícita é admitida para comprova os fatos, consoante previsto no artigo 369 do CPC, que segue:
“Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.”
Desse modo, qualquer tipo de prova, desde que não seja ilegal, pode ser utilizado para a comprovação do alegado, o que inclui fotos públicas, extraídas via satélite.
Vale destacar que existem outros sites que disponibilizam as fotos extraídas por satélite, além do Google Earth Pro, que são os seguintes:
b) Land Viewer
c) INPE
f) NOAA
Concluindo, a vida daqueles que mentem em ações judiciais, tentando se beneficiar da má-fé e da ilegalidade, terão muita dificuldade em efetivar o ilícito, caso seja utilizada fotos extraídas via satélite, que pode ser considerada como prova irrefutável e insofismável.
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