JUSTIÇA ANULA CONTRATO POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DE LOTEAMENTO
Em 14 de janeiro de 2008 a empresa loteadora AGROPECUÁRIA SANTA LUZIA LTDA, prometendo alta valorização de futuro empreendimento, colocou à venda loteamento irregular, ou seja, ofertou ao público lotes de terrenos antes de formalizar o registro no respectivo cartório.
Dentre as dezenas de consumidores ludibriados, os adquirentes, acreditando na credibilidade passada pela empresa, que já havia realizado outros loteamentos na região, que garantiu que, em poucos meses, o empreendimento estaria formado, com portarias, ruas calçadas, guias, águas, luz e demais benfeitorias, o que levaria ao prometido e natural ganho de capital.
O negócio foi formalizado através de instrumento particular, denominado de “reserva de imóvel”, que teve o preço de R$38.000,00 (trinta e oito mil reais).
Vale frisar que os representantes da empresa, no momento da alienação, foram enfáticos ao garantirem a valorização do terreno, isso, no mesmo patamar dos condomínios já incorporado anteriormente, que ultrapassam os R$100.000,00 (cem mil reais).
O contrato foi formalizado sem a fixação de prazo para entrega dos lotes, o que serve para comprovar a má-fé da empresa, que dolosamente arquitetou a afronta aos direitos dos consumidores, dentre eles, os adquirentes.
Entretanto, ao contrário do prometido, o empreendimento nunca saiu do papel, não tendo, ao que se sabe, sequer sido registrado no registro de imóveis competente.
Diante de tal fato, os adquirentes ingressaram com ação judicial, apoiados, principalmente, nos ditames da Lei nº. 6.766/79, que, em seu artigo 37 determina:
“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”
Com base em tal previsão legal, os adquirentes pleitearam o reconhecimento da nulidade do contrato, bem como indenização por lucros cessantes, visando a reparação decorrente do não cumprimento da obrigação, que impediu o ganho de capital decorrente da valorização que o imóvel alcançaria.
Este último pedido foi apoiado nos artigos 402 e 403 do Código Civil, que seguem:
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
“Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.”
Após a citação, a empresa reconheceu a venda de terrenos em loteamento não registrado, justificando a ilegalidade no falecimento de um dos sócios.
Em agosto de 2013, após os tramites legais, a demanda foi julgada procedente, consoante segue:
“Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE a presente ação para declarar a nulidade do instrumento particular de reserva de imóvel firmado entre as partes e condenar a empresa ré a pagar aos autores, por indenização por danos materiais, a importância de R$ 37.833,84 (trinta e sete mil, oitocentos e trinta e três reais e oitenta e quatro centavos), acrescidos de juros e correção monetária a partir da data de seu desembolso, além de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais) acrescido de juros e correção monetária desde a citação. Julgo extinto o feito nos termos do inciso I, do artigo 269, do Código de Processo Civil.”
E resumo, por ter vendido lotes de terrenos em loteamento não registrado, a empresa loteadora deverá devolver os valores que recebeu e, ainda, arcar com o pagamento de indenização por lucros cessantes, ou seja, pelos prejuízos causados diretamente pelo descumprimento da obrigação, que impediu os adquirentes a ter o prometido ganho de capital oriundo da valorização do imóvel.
Autor: Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB-SP sob o n. 250.028.
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