Advogado Compra de Imóveis

Advogado Compra de Imóveis

 

A Carrillo Advogados investiga os riscos de compra e venda de imóveis, conferindo segurança e transparência aos seus clientes.

 

 

Focamos a investigação de riscos nos seguintes pontos:

1) Fragilidade financeira da incorporadora

O principal risco da aquisição de imóveis na planta é a falta de entrega do bem. Para minorar tal risco, imprescindível a verificação da saúde financeira:

– da incorporadora;

– da construtora;

– do grupo empresarial;

– dos sócios das empresas.

A investigação ampla diminui o risco de aquisição de imóvel na planta.

2) Irregularidade de condomínios

A confirmação da regularidade do condomínio é imprescindível para a transferência da propriedade. A análise de risco confirma se realmente o condomínio pode ser vendido.

 

3) Irregularidade de loteamentos

Importante a verificação da regularidade do loteamento, o que evitará a aquisição de parcelamentos do solo irregular, o que impossibilitará a lavratura da escritura de compra e venda.

 

4) Dívidas dos vendedores ou dos proprietários anteriores

Necessária a verificação dos proprietários atuais e de quem já foi proprietário.


Para fraudar credores a propriedade é transferida para pessoas sem dívidas por proprietário repleto de dívidas. A compra poderá ser anulada, caso comprovada a fraude.

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Participação dos vendedores em empresas com dívidas

Dívidas das empresas dos proprietários podem recair sobre o imóvel, o que torna imprescindível confirmar se os vendedores são empresários e se as empresas têm dívidas ou processos ajuizados.

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5) Irregularidade da matrícula do imóvel

A propriedade só é transferida com o registro da escritura. Se isso não é feito, a propriedade continua em nome dos vendedores. Se estes contraírem dívidas, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão.

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Logo, imprescindível verificar se o imóvel está apto a ser transferido.

6) Validade da venda

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Imprescindível a confirmação da validade do negócio, ou seja, confirmar se os vendedores podem realmente vender o bem, sem que o negócio seja questionado posteriormente.

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7) Processos judiciais em outros Estados

Além de processos movidos no Estado em que está localizado o bem, demandas judicias de outros Estados podem recair sobre o imóvel, o que torna imprescindível a busca mais ampla.

8) Desapropriações

 

O imóvel pode ser alvo de ação de desapropriação ou de outras medidas que poderão levar a perda do imóvel, o que torna importante a verificação de eventual interesse do Estado sobre o bem.

O proprietário mal-intencionado poderá vender o imóvel que está prestes a ser desapropriado.

9) Ações judiciais – Perda total do capital investido

Além de evitar a perda de tempo, a análise prévia dos riscos tem o objetivo de evitar processos judiciais ou a perda total do capital investido.

Atuamos em todo o Brasil, entre em contato.

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10 cuidados a serem tomados antes da compra de imóveis:

1) Quem é o proprietário? – verifique se quem está vendendo é o proprietário – (Somente é proprietário quem conste na matrícula do imóvel como tal – Caso não estiver na matrícula, não é proprietário);

2) Por que pagar o preço total sem ver os documentos? – não aceite pagar o preço total sem receber a escritura do imóvel e sem analisar os documentos imprescindível para realizar a compra segura. Caso o vendedor ou o corretor insista em não outorgar a escritura, desconfie;

3) O proprietário pode vender o imóvel? – verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida, sem que ocorram questionamentos judiciais futuros (se tiver mulher ou amante de qualquer gênero, exija a sua concordância, o que ocorrerá);

4) Há dívidas sobre que poderão recair sobre o imóvel? – verifique se existe ônus sobre o imóvel;

5) Os proprietários têm processos judiciais? – verifique se os vendedores estão sendo processados;

6) Os vendedores são sócios de empresas? verifique se os vendedores são sócios de empresas;

7) O imóvel está regularmente registrado? – verifique se a incorporação está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta;

8) O loteamento está regular? verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado;

9) Existem pendências ambientais? – verifique se existem pendências ambientais (CETESB, INCRA e outros);

10) Os proprietários anteriores tinham processos? verifique se os outros proprietários, que venderam para o atual, tinham processos.

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Documentos iniciais para a compra do imóvel

 

 

Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:

 

DO IMÓVEL

 

a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;

b) Certidão de quitação de débitos municipais;

c) Certidão negativa de desapropriação;

d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;

e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;

DOS VENDEDORES

 

a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;

 

b) Certidão negativa do distribuidor criminal;

 

c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);

 

d) Certidão negativa da justiça do trabalho;

 

e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;

 

f) Certidão negativa da receita federal;

 

g) Comprovante de residência.

OBS:

Vendedor empresário – Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.


Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:

a) CND do INSS;

 

b) de regularidade do FGTS;

 

c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).

 

Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.

Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.

NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO

a) Certidões negativas em nome do condomínio;

 

 

b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;

 

 

c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.

Conclusão – É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.

Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.

 

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