Cuidados ao comprar imóvel rural
Cuidados ao comprar imóvel rural, seja uma fazenda, um sítio, ou assemelhado, devem anteceder o pagamento do valor pedido, sob pena de ingressar em situações difíceis de se sair, com a perda total do capital investido, além da perda da propriedade.
Diante disso, imprescindível a contratação de advogado especializado, que terá a isenção e a independência que a imobiliária geralmente não tem, pois objetiva o recebimento da comissão pela venda do bem.
Seguem algumas cautelas antes de concretizar a aquisição da propriedade rural.
1) Quem é o proprietário ? – verifique se quem está vendendo é o proprietário – (Somente é proprietário quem conste na matrícula do imóvel como tal – Caso não estiver na matrícula, não é proprietário);
2) Por que pagar o preço total sem ver os documentos ? – não aceite pagar o preço total sem receber a escritura do imóvel e sem analisar os documentos imprescindível para realizar a compra segura. Caso o vendedor ou o corretor insista em não outorgar a escritura, desconfie;
3) O proprietário pode vender o imóvel ? – verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida, sem que ocorram questionamentos judiciais futuros (se tiver mulher ou amante de qualquer gênero, exija a sua concordância, o que ocorrerá);
4) Há dívidas sobre que poderão recair sobre o imóvel ? – verifique se existe ônus sobre o imóvel;
5) Os proprietários têm processos judiciais? – verifique se os vendedores estão sendo processados;
6) Os vendedores são sócios de empresas ? verifique se os vendedores são sócios de empresas;
7) Contratos que possam afetar o uso da propriedade
É muito comum nas propriedades rurais a formalização de contratos que delimitam a questão de uso integral da terra, como no contrato de arrendamento ou até mesmo dão em garantia referida terra para a obtenção de linhas de crédito em instituições financeiras.
Dessa forma, é de extrema importância o levantamento de todos os contratos vigentes firmados pelos antigos proprietários da propriedade rural para verificação do quanto a propriedade se encontra afetada por esses contratos, bem como qual é o atual status de cada um desses contratos e se há algum risco para com a propriedade.
8) Existem pendências ambientais ? – verifique se existem pendências ambientais (CETESB, INCRA e outros);
Mesmo que a culpa pelo dano ambiental seja do antigo proprietário, o adquirente responderá pelos danos causados como se os tivesse cometido, conforme estabelece o parágrafo primeiro do artigo 14° da Lei 6.938/81.
9) Os proprietários anteriores tinham processos ? verifique se os outros proprietários, que venderam para o atual, tinham processos.
10) Inscrição no CAR
Criado pelo artigo 29 da lei 12.651/12, trata-se de uma plataforma eletrônica na qual os imóveis rurais serão obrigatoriamente registrados, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
A inscrição é imprescindível para que o imóvel seja declarado regular perante os órgãos ambientais, ou então, que lhe sejam oferecidos os meios de regularização legalmente previstos.
11 – Autuações junto a órgãos ambientais
Autuações administrativas também são recorrentes no cotidiano do imóvel rural, e, em virtude de algumas alcançarem vultuosas quantias, bem como uma possível restrição de uso, no caso de APP – Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal, se torna essencial o levantamento da existência e análise criteriosa do teor delas.
12 – Procedimentos administrativos no Ministério Público
Não raro o imóvel rural está sendo objeto de investigações do Ministério Público para apuração da existência de ilícitos ambientais, havendo muitos casos de assinatura de TAC (Termo de Ajustamento de Conduta). Por isso é fundamental a sua verificação, para conhecer a existência e o alcance dos compromissos firmados ou em investigação em trâmite.
13 – Situação Fiscal da Propriedade
Um dos principais pontos a serem levantados diz respeito a eventuais passivos tributários. É extremamente importante verificar se o atual proprietário (pessoa física ou jurídica) possui qualquer tipo de débito tributário que possa recair sobre o imóvel.
Para tanto, é imprescindível realizar pesquisas tanto relativas ao imóvel, quanto de seus proprietários e ou sócios da empresa, caso a propriedade esteja em nome de uma pessoa jurídica.
Documentos iniciais para a compra do imóvel rural
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;
b) CCIR;
c) CAR;
d) ITR;
e) Certidão negativa de desapropriação;
f) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
g) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário – Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão – É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.
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